Le pied carré : le portail relationnel du secteur immobilier

Les résultats du sondage Altus InSite au 3e trimestre mettent en relief la vive concurrence que se livrent les acquéreurs potentiels pour les rares occasions d’investissement disponibles sur le marché immobilier commercial. Devant cette rareté, des sommes colossales, issues de fonds canadiens et étrangers, s’accumulent tandis qu’ils peinent à trouver où investir. On peut incidemment s’attendre à d’autres baisses des rendements exigés sur les meilleurs produits. Plusieurs acheteurs aimeraient profiter des taux d’intérêt exceptionnellement faibles pour faire des acquisitions. Or, ceux qui détiennent des édifices de qualité préfèrent les garder, puisque les alternatives de placements disponibles actuellement ne sont guère attrayantes. Le peu d’intérêt des propriétaires à disposer de leurs édifices accentue à son tour le déséquilibre entre l’offre et la demande.



Les investisseurs ont décidément repris confiance. Les coffres des fonds de pension, compagnies d’assurances et fiducies de placement immobilier débordent tandis que les investisseurs immobiliers privés ont de nouveau accès au crédit à faible coût et souhaitent ardemment s’en servir. La surenchère pour les quelques immeubles à vendre exerce depuis plusieurs trimestres une pression sur les taux de capitalisation. Par conséquent, les taux de capitalisation pour plusieurs catégories d’actifs sont de 10 à 30 points inférieurs aux plus bas taux observé au 3e trimestre 2007, au sommet du cycle de marché. 

Entre le 2e et le 3e trimestre, les taux ont peu bougé dans l’ensemble. Les écarts d’opinion en termes de rendements exigés varient entre 5,0% et 8,0% dans presque tous les marchés. Les taux de rendements exigés sur le marché multifamilial en banlieue ont toutefois baissé de façon plus marquée. Comme cette classe d’actif offre une stabilité exceptionnelle, les rendements exigés sont toujours parmi les plus bas. Selon les répondants au sondage Altus InSite, les rendements exigés pour ce type d’édifice varient de 4,0% à Vancouver à 7,0% à Halifax.

Les taux exigés les plus élevés sont observés sur le marché des édifices industriels à locataire unique. Ces taux sont stables ou en légère baisse. Ils sont plus élevés (entre 8,5% et 8,8%) dans les marchés de Montréal, Québec et Halifax.

Préférences des investisseurs

Les types d’actifs les plus recherchés par les investisseurs ont changé ce trimestre par rapport à l’an dernier. Les centres commerciaux ont regagné en popularité, plus particulièrement les centres suprarégionaux et le centre commercial de quartier avec épicerie. Les autres types d’actifs qui ont la faveur des investisseurs ce trimestre sont, l’édifice multifamilial en banlieue, l’édifice de bureaux de classe AA au centre-ville et l’industriel à locataire unique. Le ratio acheteurs/vendeur pour les édifices de bureaux toutes catégories s’est amélioré ce trimestre, ce qui indique que ce secteur de marché demeure très en demande. Même les édifices de classe B en banlieue ont remonté de trois positions sur le baromètre de préférence des investisseurs. Il sera intéressant de voir si cette tendance se maintiendra au cours des prochains trimestres.

 

Perspectives de financement
Les perspectives sur les conditions de financement sont également teintées d’optimisme ce trimestre. Comme le démontre le tableau suivant, la majorité des répondants (plus de 50%) ne prévoit aucune augmentation des frais de financement pour les trois prochains mois. Lors du dernier sondage sur cette question au 1er trimestre 2011, environ 45% des répondants prévoyaient des hausses de frais. La proportion de répondants qui anticipent des hausses des frais de financement ce trimestre n’est plus que d’environ 27%. Sand être trop optimistes, les perspectives des investisseurs quant aux coûts de financement sont somme toute assez rassurantes.



 
Une stabilisation en vue
Devant la pléiade de mauvaises nouvelles touchant l’économie américaine et la crise de la dette souveraine en Europe, et leur impact sur l’économie canadienne, nul ne peut prédire avec certitude si les valeurs continueront à progresser sur le marché de l’investissement immobilier. Cela dit, la conjoncture économique relativement saine au Canada pourrait attirer sur notre marché des fonds étrangers à la recherche de stabilité. Cet afflux potentiel d’équité pourrait incidemment accentuer la concurrence et exercer encore des pressions à la baisse sur les rendements exigés. Les résultats du prochain sondage Altus InSite pour le 4e trimestre pourront nous éclairer sur le sujet.

Chaque trimestre, les dirigeants du Groupe Altus sondent plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et intervenants de la scène de l’investissement immobilier commercial pour obtenir leur opinion sur les valeurs et leurs perspectives sur l’évolution des rendements. Compilé depuis maintenant plus de 10 ans avec le même panier de propriétés de référence, ce sondage offre un indice pertinent sur l’évolution des tendances de marché pour 32 catégories d’actifs dans huit grandes villes canadiennes. Pour plus d’information sur les résultats détaillés de l’enquête, veuillez joindre marie-france.benoit@altusinsite.com.